律师汇：征收农村集体土地的程序！征地拆迁法律讲座（十三）

勇敢律师_gyp · 发表于 2012-10-15 11:44:00

lvshihui.cn:　　征收农村集体土地的程序！征地拆迁法律讲座（十三）

　　不可否认，国家对房地产市场的调控是失败的，房地产热将进一步回升，随后会有更多资金流向房地产市场，各类房地产项目也将接踵而来。但是，房地产项目依附的城镇土地资源有限，在房地产开发项目无地可用的情况下，开发企业只能将目光瞄向农集体土地，也就是说，因房地产开发项目而被征收的集体土地也会越来越多，因征收集体土地引起的强征、强拆也将不断出现，失地农户对国家和社会的发展是大力支持的，但是，对违法强征、强拆土地的行为也是恨之入骨的。现阶段，失地农户对我国征地拆迁的具体程序不了解，所以出现强征强拆后也就找不出在征地拆迁过程中，到底那一个单位，在哪一个环节有违法行为，所以，本律师将征收集体土地的具体程序以文字形式做出释解，以供失地农户和专业律师在具体案件中参考运用。
　　第一步、办理用地申请
　　1、基本工作流程
　　⑴ 征用集体土地申请：用地单位向土地所在地的区、县级国土房管局提出相关文件、资料，提出用地申请。
　　⑵ 征用集体土地受理：区、县国土房管局接受申请后，审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。
　　2、申请内容
　　用单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，包括以下主要内容：
　　⑴ 申请单位名称；
　　⑵ 项目基本情况，包括立项、规划选址等情况；
　　⑶ 建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状情况等。
　　3、申报文件
　　用地单位办理用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：
　　⑴ 用地单位有关资质证明；
　　⑵ 项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；
　　⑶ 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；
　　⑷ 初步设计或者其他有关批准文件；
　　⑸ 建设项目总平面布图；
　　⑹ 占用耕地的，必须提出补充耕地方案；
　　⑺ 建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。
　　第二步、拟定征地方案
　　行政主管部门收到用地单位提出的征地申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方案，包括：
　　⑴ 农用地转用方案：包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。
　　⑵ 补充耕地方案：包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附具相应的图件。
　　⑶ 征用土地方案：包括征用土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。
　　⑷ 供地方案：包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用的标准、数额等。
　　第三步、征地审查
　　1、基本工作流程
　　⑴ 编制呈报说明说：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。
　　⑵ 同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。
　　⑶ 上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
　　2、主要内容
　　建设项目用地呈报说明书应当包括以下主要内容：
　　⑴ 项目用地安排情况；
　　⑵ 拟使用土地情况；
　　⑶ 其他应说明的呈报内容。
　　3、申报文件
　　报送的建设项目用地承包说明书应附具的文件、资料：
　　⑴ 经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；
　　⑵ 由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；
　　⑶ 地籍资料或者其他土地权属证明材料；
　　⑷ 以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；
　　⑸ 为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
　　第四步、征地审核与批复
　　1、基本工作流程
　　⑴ 征用土地的审核：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。
　　⑵ 征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政主管部门审查。
　　⑶ 征用土地的审定：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的四方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
　　⑷ 征用土地的批复：四方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地土地行政主管部门应当在收到批准后5日内将批复发出。
　　2、审核内容
　　⑴ 农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：
　　① 符合土地利用总体规划；
　　② 确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；
　　③ 占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；
　　④ 单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。
　　⑵ 征用土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：
　　① 被征用土地界址、种类、面积清楚，权属无争议的；
　　② 被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的；
　　③ 被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。
　　⑶ 供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：
　　① 符合国家的土地供应政策；
　　② 申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；
　　③ 划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；
　　④ 以有偿使用方式供地的，工地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定；
　　⑤ 只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。
　　第五步、征用土地方案的公告
　　1、基本工作流程
　　⑴ 征地方案公告：征用集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）集体土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
　　⑵ 公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。
　　⑶ 征地补偿登记：被征地农集体组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持有土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
　　⑷ 补偿内容调查：被征地农集体组织、村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。
　　2、公告内容
　　征用土地方案的公告应当包括以下各项主要内容：
　　⑴ 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
　　⑵ 被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；
　　⑶ 征地补偿标准和农业人员安置途径；
　　⑷ 办理征地补偿登记的期限、地点。
　　补充说明（⑴未依法进行征用土地方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。⑵因未按照依法批准的征用土地方案进行补偿、安置印发争议的，由有关人民政府协调，协调不成的，由上一级地方人民政府裁决，征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。）
　　第六步、制定征地补偿安置方案
　　基本工作流程
　　⑴ 经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案由土地所在地的区、县人民政府组织实施。
　　⑵ 区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟定征地补偿、安置方案。
　　第七步、征地补偿、安置方案的公告
　　1、基本工作流程
　　⑴ 征地补偿、安置方案的公告：征用农集体土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农集体土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
　　⑵ 征地补偿、安置方案的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
　　⑶ 征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。
　　⑷ 征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农集体组织、村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
　　⑸ 征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农集体、村民或其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
　　⑹ 征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农集体组织将征地补偿、安置费用收支状况向本农集体成员予以公布，以便被征地农集体组织、村民或者其他权利人查询和监督。
　　2、公告内容
　　征地、补偿方案的公告应当包括以下各项主要内容：
　　⑴ 本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量；
　　⑵ 土地补偿的标准、数额、支付对象和支付方式；
　　⑶ 安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
　　⑷ 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
　　⑸ 农业人员的具体安置途径；
　　⑹ 其他有关征地补偿、安置的具体措施。
　　补充说明（⑴未依法进行征用土地方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。⑵因未按照依法批准的征用土地方案进行补偿、安置印发争议的，由有关人民政府协调，协调不成的，由上一级地方人民政府裁决，征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。）
　　第八步、补偿安置的实施
　　1、基本工作流程
　　⑴ 征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。
　　⑵ 区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农集体组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
　　⑶ 办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。
　　2、工作要求
　　符合农转工条件的人员，资源自谋职业的，按下列规定办理手续：
　　⑴ 由本人提出书面申请，经用地单位审核，报区、县劳动局批准。
　　⑵ 自谋职业申请经批准后，由用地单位与乡镇人民政府、村民委员会及本人共同签订协议书。（协议书须经公证机关公证）
　　⑶ 协议书经公证后，用地单位将安置补助费一次全额付给本人。
　　⑷ 本人持协议书到户口所在地乡、镇、街道劳动部门办理求职登记，由各级劳动行政部门按城镇待业人员的有关规定进行管理。
　　⑸ 自谋职业的人员办理求职登记后，可以向工商行政管理机关申领个体工商户营业执照，从事个体经营，可以自找工作单位，也可以到劳务市场求职。
　　第九步、颁发建设用地批准书
　　1、基本工作流程
　　用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：
　　⑴ 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位缴纳土地有偿使用费后办理土地登记。
　　⑵ 以划拨方式提供国有土地使用权的，又国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
　　2、申报文件
　　用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
　　⑴ 办理《建设用地批准书》申请；
　　⑵ 政府批准征地批文；
　　⑶《建设用地规划许可证》附件和附图；
　　⑷ 与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份；
　　⑸ 钉桩坐标成果通知单；
　　⑹ 工程进度计划；
　　⑺ 计划任务结转单，但当年批准征地的免交。
　　以上就是征收集体土地环节应严格遵守的程序，如果在以上任一环节出现问题，都将直接影响到整个征地行为的合法性，有了以上内容，村民和律师再碰到征地拆迁案件，就可以作为参照判断政府征地的合法性，以此抓住漏洞通过法律途径撤销违法的征地拆迁行为。另外，开发单位在获取土地的整个过程中，还包括立项审批问题、规划问题、招拍挂等等实体与程序问题，这些环节也都存在实体或程序是否合法问题，只要抓住违法的行为，都可以进行技术性操作，撤销违法征地拆迁，本律师今后也将陆续给大家做出释解。最后，本律师提醒大家，通过本人讲座虽然能是大家对征地拆迁有所了解，但是整个征地拆迁是一项非常复杂的工作，涉及到的机关单位太多，程序也太繁琐，处理这类案件也对专业律师的谈判、调查取证、立案、质证、辩论等能力要求很高，普通老百姓就更无法具体操作，因此，如果真的碰到违法征地拆迁，还建议大家第一时间与专业律师联系，以免错过解决问题的最佳时机。如果想进一步交流可以加入我的QQ：631009067 ，也可拨打电话：18676996003
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