李国东律师：未签合同 卖方无权没收定金

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　李国东律师：未签合同 卖方无权没收定金　　●维权要点
　　买卖双方签订了房地产买卖居间协议，且买方支付了定金，但因双方无法达成买卖合同条款的合意，卖方无权没收定金，即卖方应当将定金返还买方。
　　●案情介绍
　　张某系上海市零陵路某房屋的产权人，2009年9月2日，在某中介公司居间介绍下与林某签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)。居间协议约定，房屋类型是花园住宅，建筑面积为337.35平方米，转让价为3433万元整，林某支付定金32万元整，于2009年9月9日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，买方未按约定的时间签署买卖合同，已付定金不予返还，卖方未按约定时间签署买卖合同，应双倍返还定金。
　　当日，张某书面签收了买方支付的定金。
　　在签订买卖合同当日，张某与林某对车库是否包括在产权证面积内产生争议协商未成。
　　2010年初，张某将系争房屋出售他人。
　　●原被告主张
　　原告林某要求返还定金，理由为张某应明确告知车库面积包括在产证面积内并按房屋单价出售，否则，车库价格应当另行协商。现无法达成一致意见，张某应当返还定金。
　　被告张某要求没收定金，理由是产证上记载的房屋面积就是包括车库面积，原告已看过房屋，且已做过产权调查，要求重新协商车库价格属根本违约。
　　●法院判决
　　法院经审理查明张某的房屋为老式花园洋房，产权证及产权调查都没有标明车库面积是否包含在产证上记载的房屋面积内。买卖双方在签订居间协议中未予明确，并双方对车库转让价格无法达成一致意见非明显恶意或过错。且张某已将房屋另行出售，居间协议事实上无法继续履行。张某未提供证据证明曾告知过产证上记载的房屋面积包括车库面积。据此判决张某返还定金。
　　●律师释法
　　买卖双方因协商不成无法达成一致的，不属违约，不适用定金罚则。
　　本案中，张某、林某对车库面积是否包括在产证记载的房屋面积内存在争议，张某未提供证据证明其曾告知过，林某无明显恶意或过错。定金乃属于保证双方在约定时间签订买卖合同的立约定金，其适用的前提是拒绝签订买卖合同且无正当理由。否则，不适用定金罚则。
　　《担保法》第八十九条约定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　●律师简介
　　上海房产律师 李国东律师