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房屋问题……新人律师求助[来自lvshihui.cn】

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发表于 2012-7-10 14:18:30 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

案件一
      A为房屋所有权人,A在92年将房屋卖给①,未过户,合同约定“将房屋卖与①为业,将房屋新老手续交与①,款、房两清,话为空,笔为中,立字为据。”  (新老手续是地契和房产证)
94年,①又将房屋卖给了②,并居住至今。②如今能否起诉A要求协助过户至其名下?

ps:①是外地人,多次寻找均无果。
民法通则第七十二条的规定“财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
民通解释第84规定“财产已经交付,但当事人约定财产所有权转移附条件的,在所附条件成就时,财产所有权方为转移。

由于事发过早,在没有物权法明确规定的年代,应当适用民法通则及解释,房屋第一次交易时约定很清楚,交手续,款、房两清,因此所有权转移给了①,没有过户只是没有公示,无法对抗第三人而已。那么①在转手时也是有权转让,②就事实上取得了所有权。因为现在物权法的规定,②的权利行使受到了影响,故可以起诉A要求协助过户,保证权利的正当行使。



案件二

      A在工作单位附近有一房,一直由其侄子B使用,08年,B租给了C开小饭馆,书面约定“房租每年一结,到房屋拆迁时止。”
      4年后,A想取回房屋,就找到C要求搬出,承诺把剩余房租退回。C以此为生自然不愿意,遂起纠纷。
      
个人见解:合同法第224条规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意,出租人可以解除合同。 ”B是在A的同意下居住,虽然没有支付金钱,但却是基于亲情,仍可属于法律上的无偿租赁关系。B私自将房屋租给C,虽然没有经过A明示同意,但因为该房屋在A工作单位附近(相距不到50米),A在4年中都未表示过反对,以默示的行为进行了追认,因此BC间的租赁合同在AC间同样有效。
      因此,A要收回房屋,在协商无果的情况下,单方解除,要对C进行赔偿 ,包括对房屋的翻修、装修,还有预期利益。


以上两个案子比较没底,有不当之处望指出。
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