商品房买卖交房、办证与诉讼时效的适用

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案例：1996年8月，刘某与某房地产开发公司签订数份《房屋买卖合同》，购买其公司开发修建的商场1楼6间门面。合同约定：刘某应于同年10月30前付清260万元房款，如逾期未付，则开发商有权解除终止合同，已付房款不返还，交房期为同年11月25日。合同签订后，刘某仅向开发商支付了部分房款，因工程延误，交房期限届满时，房屋不符合交房条件。1998年12月15日，房屋经竣工验收并取得房屋产权证书，符合交房条件，因刘某未付清房款，开发商未交房，也未通知刘某解除终止合同。同时，刘某租赁了商场其它楼层经营，拖欠开发商房屋租金一直未付。以后，刘某未对开发商提出交房、办证的要求，双方对《房屋买卖合同》是否继续履行未有任何意思表示。

2009年9月，刘某一纸诉状将开发商诉至法院，请求法院判令被告按合同约定交房、办理房地产权证书，并承担房屋占用费300多万元。法院开庭审理中，被告提出合同约定的交房期届满已超过二年，其交房、办证的请求已超过诉讼时效期间，刘某的请求不应得到法律的主张。为此，合议庭对商品房买卖交房、办证是否适用诉讼时效的规定产生不同的理解。一是关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见认为，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见认为，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。二是关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。

因此，本案中，涉及两大疑难的法律问题。一是买受人在约定交房期限届满之日起，超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间。二是买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证是否得到法律的支持。要解决这两大疑难问题，必须弄清交房、办证的法律关系的性质。

第一个问题：买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间。

一  房屋买卖合同属于债的法律关系性质

买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，两者之间确立了商品房买卖的法律关系，这种法律关系属于债的关系。在商品房买卖法律关系项下，买受人负有按约支付购房价款的义务，而出卖人负有的主要义务之一就是向买受人转移房屋的占有。从债的发生原因看，两者之间债的关系属于依契约发生之债。因此，买受人请求出卖人交付房屋之请求权属于债权请求权，债权请求权属于诉讼时效之客体，应适用民法关于诉讼时效的法律规定。

二 诉讼时效期间的起算点。

在买受人请求出卖人交付房屋请求权适用诉讼时效的问题上，应当区分不同情形确定诉讼时效期间的起算点。

（一）合同约定的交房期限届满房屋具备法定交付条件的。

房屋事关人的生命财产的安全。各国立法通例均对房屋的交付条件作出严格规定。我国《建筑法》第61条以及《城市房地产开发经营管理条例》第17条亦规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。合同约定的交房期限届满且房屋具备法定交付条件的，买受人作为合同当事人一方，自出卖人未交房之日起，应知道出卖人已经构成违约。换言之，只要出卖人在合同约定的最后履行期到来以后，未交付房屋，买受人即已知晓其权利受到侵害，诉讼时效期间开始计算。从诉讼时效的制度目的看，消除物之权利的不确定状态，增进社会财富是其根本所在。房屋具备法定交付条件且合同约定的交房期限届满，如果买受人长期不行使交付房屋请求权，则可能使房屋效用无法发挥，并最终导致社会财富的浪费。在房屋具备法定交房条件的情况下，如果买受人在合同约定的交房期限届满两年后行使交付房屋的请求权，出卖人行使时效利益的抗辩权应得到法律的支持，诉讼时效应从合同约定的交房期限届满之日起起算。

（二）合同约定的交房期限届满房屋不具备法定交付条件的。

合同约定的交房期限届满房屋不具备法定交付条件的，买受人依据诉讼时效的规定行使请求权应无异议。关键是诉讼时效期间如何起算，如按合同约定的交房期起算，买受人只能有以下三种权利可行使，一是继续要求出卖人履行合同交房；二是追究出卖人的违约责任；三是解除合同。在第一种情况下，出卖人交付房屋既不存在事实依据，也不具备法律依据，房屋未经竣工验收，本身不具备法定的交付条件，无法履行交房义务。在第二种情况下，买受人虽得到经济上的补偿，但签订合同的目的不能实现，在第三种情况下，势必造成出卖人在违约下，合同大量被解除，特别是房价上涨时，对买受人将产生不利后果，也会成为不良出卖人谋取不法收人的常用的手段。

依据《民法通则》第137条诉讼时效从知道和应当知道权利被侵害之日起计算的规定，自然会推导出从合同约定的交房期起计算诉讼时效的结论。这一结论，显然对买受人不利，也不符合诉讼时效的立法本意。在合同约定的交房期限届满房屋不具备法定交付条件的情况下，出卖人交付房屋本身不存在，即使房屋存在也不具备交房的法律依据。因此，不能认为买受人在诉讼时效内呈“权利休眠”状态。 也不存在为了提高使用效率，加速资产流转的问题。就出卖人仅逾期交房单一的事实而言，出卖人违约证据也不会毁损和灭失。如片面的理解《民法通则》第137条关于诉讼时效的规定，将诉讼时效起算日确定为合同约定的交房期，不仅有悖于设立诉讼时效的法律本意，而且会成为出卖人违约后逃避法律责任的避风港。合同约定的交房期限届满，房屋不具备法定交付条件的，以房屋交付符合法定条件之日起起算诉讼时效期间，具有公平性和合理性。

第二个问题 ： 买受人超过合同约定的办证期限两年，请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间

一 房屋作为不动产从登记时发生权属转移。

所有权的取得和变更属于物权变动的形式。《民法通则》72条、133条均规定，财产所有权从交付时转移。关于不动产的交付，《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。显然，我国《物权法》采取登记生效主义为不动产物权变动的原则，房屋作为不动产，从登记时才发生所有权转移的法律事实。

二 买受人请求办证的法律关系性质。

实践上，买受人请求出卖人办证的目的就是为了转移房屋所有权，从而实现签订房屋买卖合同的目的。转移房屋所有权的惟一途径就是办理房屋权属登记，只有将房屋登记在买受人名下，才能实现房屋权属的转移。买受人请求出卖人办证有分为两种情况，一种是出卖人逾期交房，更谈不上办证。对于这种情况，买受人只能按照合同的约定或法律规定，追究出卖人的违约责任，其请求权属于债权请求权，超过诉讼时效期间的，出卖人仍可提出抗辩。另一种情况是出卖人已将房屋交付给买受人，买受人已实际占有和控制了房屋，这种情况符合《物权法》中占有的规定。《物权法》设立占有的意义就在于：占有是一种法律事实，占有是行为正当性的一种推定，占有作为所有权权能的一部分，是法律赋予当事人合法行使的民事权利。出卖人将房屋交付给买受人以及买受人接受交付的房屋并实际占有使用的事实，足以表明出卖人有真心转移房屋所有权的意思表示。买受人请求出卖人办证，其目的就是为了完成房屋的权属登记，取得房地产权证书，实现具有完全排他权利的所有权。因此，买受人请求办证的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权。

在弄清交房、办证的法律关系的性质的基础上，具体分析本案的案件事实，不难看出以下二点：一是刘某于1996年8月与出卖人签订的房屋买卖合同中约定的交房期为同年11月25日，自1998年12月15日，房屋符合交房条件之日起至买受人于2009年9月提起民事诉讼之日止，在长达11年的时间里，买受人未向出卖人提出任何形式的交房、办证的请求。二是由于买受人未付清房款，出卖人也未交房房屋，买受人未对房屋实现占有。按照前述的观点，房屋买卖合同产生的债权法律关系适用诉讼时效期间的规定，自1998年12月15日，房屋符合交房条件之日起，出卖人未交付房屋，买受人即已知晓其权利受到侵害，诉讼时效期间开始起算，买受人最迟应在2000年12月14日前向出卖人提出交房的请求，但买受人一直迟延于2009年9月才提起诉讼，已超过诉讼时效期间长达近9年之久，出卖人完全有理由提出诉讼时效届满的抗辩。至于买受人提出办证的请求，也因出卖人未交房，买受人也不存在对房屋的占有，未形成具有物权性质的请求权。

庭审中，本案代理人向法庭详细陈述了上述观点和意见，并得到合议庭的采纳，判决原告败诉。

(作者:王大伟 重庆渝新律师事务所)

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