小区内停车不能“先到先停”

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黄先生是上海市普陀区一居民小区的业主，该小区2003年交房投入使用后，前期物业公司与先行入住的业主签约，将小区内的固定车位出租给了该批业主。黄先生是2005年入住该小区的，2008年，小区业委会成立，黄先生于同年购买了私家车，在小区内付费停放，可由于固定车位已经被先期业主使用，甚至很多业主给自己的车位加上了地锁，黄先生停车时非常不方便，甚至因此与其他业主发生过激烈的争执。为了保障自己平等使用停车位的权利，黄先生近日将业主委员会和物业公司双双告上法庭，请求被告公示非产权车位的情况，并将所有共有部分车位开放给全体小区业主平等使用，即采用“先到先停”的方式，并向全体业主公示。

　　庭审中，业委会和物业公司同意公示车位的使用情况，但同时认为，固定车位的使用管理办法由前期物业公司制定，业委会未制定小区车位使用管理办法，即便要改变现行车位使用办法，也须经小区三分之二以上业主投票同意，现行的管理制度并未侵犯原告的合法权益。由于原告为方便自己停车，不愿将车辆停放在临时车位，才造成原告与其他业主时常发生冲突，因此不同意原告诉请。

　　普陀区法院经过审理，判决被告向全体业主公布本小区内非产权车位（包括地上、地下）的情况，并驳回了黄先生的其余诉讼请求。

　　【法官说法】

　　本案主要涉及到两个问题：一是小区公共车位应该如何定位，二是如何管理和使用小区公共车位。

　　对于第一个问题，法官认为，根据物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主享有对该共有事务的管理权。至于具体管理的事项，应由小区全体业主依据法定和共同议定的议事规则共同决定，该决定对全体业主具有约束力，业主有不同意见，应当通过业主大会协商解决，如果少数业主认为业主大会的决定侵害了其合法权益的，可以根据物权法第七十八条第二款的规定行使撤销权。在本案中，涉讼小区交付使用后，对小区内业主共有的固定机动车停车位的使用，前期物业管理服务企业为便于统一、有序的管理，通过与先行入住的业主以协议约定的方式将车位进行了分配，该管理工作并不违反当时的法律规定。

　　对于问题二，法官的理解是，小区前期物业公司系开发商所聘，且该小区业主在接受前期物业服务公司提供的物业服务时，未对其管理产生异议。该公共车位的管理办法，在一定时期亦得到了小区业主的认可。随着业主的入住率及生活质量的逐步提升，车位数与车辆数的矛盾也逐步凸显，小区业主改变决议的想法时有发生。根据物权法的规定，业主具有决定建筑区划内重大事项及表决的权利。若小区业主对该事项的管理规则不再认可，即对该共有事项的管理办法不再认可，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可改变。

　　本案中，虽然原告黄先生对车位的使用客观存有异议，也应当通过业主共同决议，由于其要求平等使用车位的相关请求与法律规定的条件和程序不符，因此，最终法院驳回了其这部分诉讼请求。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持，知情权内容中含有建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。因此法院判决被告应向全体业主公布本小区内非产权车位（包括地上、地下）的情况。