房产地产能否二次抵押和抵押登记？如何办理？|律师解析 

很多单位或个人为了经营周转会向银行办理房产地产抵押，如若碰到进一步的资金需求该怎么办呢？房产地产已经被抵押过一次还能继续抵押吗？重庆李章虎律师为大家解决这个疑问，下面就一起来看看房产地产二次抵押和二次抵押登记该如何办理！

首先：房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

一、什么是二次抵押

所谓二次抵押，其实就是二次抵押贷款，是指借款人将已经作抵押的抵押物再次抵押，从银行获得资金解决消费需求的一种贷款方式。

据悉，申请二次抵押时，借款人无需提前还清银行贷款，只要能通过银行认可的评估机构的评估，银行则会根据评估价值确定贷款额度，从而发放贷款。

二次抵押属于余额抵押，依照物权法的规定，只要在一次抵押后，房产价值上还有的余额，就可以做二次抵押，也可以做三次抵押，目前，国内做余额抵押的常见形式，一般是五色土抵押、典当抵押或专业贷款公司抵押等。

二、房产地产抵押的范围

1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。

2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下：

(1)依出让方式和划拨方式取得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押;

(2)抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权;

(3)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。

3、在建工程。在建工程，是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，从而保证抵押权的实现。

4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。

三、如何进行二次抵押

一般房产二次抵押贷款业务按照下面流程进行：

1、借款人提交相关资料并提出申请;

2、专业评估机构对抵押物进行评估;

3、银行审核二次抵押资料，办理相关手续;

4、担保公司垫资解压;

5、重新办理抵押登记手续;

6、手续办理完毕，银行发放贷款，借款人重新还款。

此外，不同贷款机构二次抵押流程略有不同。具体以贷款机构实际规定为准。

办理二次抵押贷款需要注意哪些问题?

1、借款人已经取得了该抵押物的抵押权;

2、二次抵押贷款通常情况下只能在同一家银行办理;

3、二次抵押贷款的贷款利率通常与初次抵押贷款的贷款利率相同;

4、二次抵押贷款的抵押物的建成年限及使用年限等，要符合贷款银行的相关规定。

四、如何办理二次抵押登记

1、办理二次抵押贷款所需证件

主要依据各地区建委的具体要求，通常仅需要申请人的房产证（房地产权证或房屋所有权证、土地使用权证或购房合同和发票）、身份证明文件（居民身份证、军官证等）。根据用款时间以及各区县办理他项权利证的时间，一般情况下，领取他项权利证当天即可放款。

2、二次抵押房产要求

各银行对抵押房产的规定不尽相同，对房产的建成年代及所在区域会有相应的要求，比如对95年以前的房产，或一些远郊区县的房产限制较多，贷款成数较少。但对房产没有关于房龄、地域方面的限制，几乎能做抵押登记的房产，都可以根据当时市场同类出售房产的价格做出比较合理的评估，这样贷款人可以获得相对银行高的贷款成数。

看完本文后，您应该对房产二次抵押以及二次抵押登记有一定了解，希望能在您办理二次抵押贷款的时候有所帮助。